Armatura, hidroizolacija, zvučna izolacija, ravni krovovi i ugradnja stolarije samo su neke od stavki koje kupci ne vide, a presudne su za kvalitetu stanovanja. Saša Perko, direktor tvrtke DOMinvest, objašnjava na što treba paziti pri kupnji stana i zašto najjeftinija gradnja dugoročno može postati najskuplja.
Crne mrlje od vlage na fasadama, plijesan oko prozora, razgovori susjeda koji se čuju kroz zidove i neugodni zvukovi koraka iz stana iznad – prizori su to s kojima se susreću i stanari pojedinih novogradnji, ponekad već nekoliko godina nakon useljenja. Ono što je trebalo predstavljati sigurno i dugoročno ulaganje u nekretninu, s vremenom se može pretvoriti u izvor nezadovoljstva i neočekivanih troškova.
No gdje nastaje problem? Štedi li se na materijalima, projektiranju ili samoj izvedbi radova? I što kupci mogu provjeriti prije nego što potpišu ugovor i ulože životnu ušteđevinu u novi stan?
O tim smo pitanjima razgovarali s građevinskim stručnjakom Sašom Perkom, direktorom tvrtke DOMinvest, koji je otkrio na kojim se dijelovima gradnje najčešće rade kompromisi, zašto su skriveni detalji često važniji od završnog izgleda te kako prepoznati kvalitetno izgrađenu zgradu.
Najveći problemi skrivaju se ispod završnih obloga
Iako kupci pri razgledavanju stana najviše pažnje posvećuju rasporedu prostorija, kvaliteti keramike, parketa i stolarije, najvažniji elementi za dugovječnost zgrade često su skriveni od pogleda.
Prema Perkovim riječima, investitori najčešće ne štede na onome što kupci mogu vidjeti, već na detaljima koji se nakon završetka radova više ne mogu jednostavno provjeriti.
– Obično investitori ne štede na onome što kupci vide, već na onome što je ispod završnih obloga. Najčešće su to armatura, hidroizolacija, detalji spojeva, prekidi toplinskog mosta na balkonskoj ploči, elementi zvučne izolacije, a često su to sve posljedice slabije razrade samog projekta. Te stavke zajedno rijetko prelaze nekoliko postotaka investicije, ali određuju hoće li zgrada za pet godina imati vlagu i crne mrlje – objašnjava Perko.
Dodaje kako problem najčešće nije u nemaru, već u pritisku rokova i cijena, zbog čega se uštede traže upravo na mjestima na kojima se posljedice neće odmah vidjeti.
– Kupac dobije naizgled uredan stan, a račun stigne kroz pričuvu i popravke nekoliko godina kasnije – upozorava.
Zvučna izolacija: Zašto čujemo svaki korak susjeda?
Jedan od čestih problema u višestambenim zgradama jest nedovoljna zvučna izolacija. Razgovori koji dopiru iz susjednog stana, televizor koji se čuje kroz zid ili topot koraka iz stana iznad mogu znatno narušiti kvalitetu svakodnevnog života.
Perko ističe kako je za kvalitetnu zvučnu izolaciju važno odabrati odgovarajuće materijale i pravilno izvesti sve slojeve konstrukcije.
– Zvučna izolacija je bolja što je gušći materijal, zato između stanova uvijek treba ići armiranobetonski zid. Na njega dodajemo sloj mineralne vune s gipskartonskom oblogom, čime dobivamo i toplinsku izolaciju, ne samo zvučnu – pojašnjava.
Posebno ističe važnost kvalitetne zvučne izolacije u zgradama u kojima se susjedni stanovi koriste na različite načine, primjerice kada se jedan stan koristi svakodnevno, dok je drugi kupljen kao investicija i povremeno je prazan.
Za sprječavanje prijenosa udarnog zvuka, odnosno zvukova hodanja i pomicanja namještaja, ključna je pravilna izvedba plivajućeg poda.
– Za zvuk udara, onaj topot kad netko iznad vas hoda u petama, ide plivajući pod: dva centimetra EPS-a ispod estriha i obavezno rubne dilatacijske trake uz sve zidove. Bez tih traka estrih dira zid i prenosi topot na zid, koji tada dolazi do susjednih stanova – objašnjava Perko.
Crne mrlje na fasadama: Problem nije samo u izgledu
Nakon nekoliko sezona na pročeljima pojedinih novogradnji pojavljuju se crne mrlje, gljivice i alge, zbog čega zgrade počinju izgledati znatno starije nego što jesu.
Prema Perkovim riječima, takve su pojave najčešće posljedica kombinacije nedovoljne paropropusnosti sustava i neodgovarajućeg završnog sloja, osobito na sjevernim pročeljima gdje se vlaga dulje zadržava.
Kao rješenje koje primjenjuju na svojim projektima navodi kamenu vunu.
– Što se tiče našeg standarda, mi na naše zgrade uvijek ugrađujemo kamenu vunu, nikad samo stiropor, jer je vuna negoriva i paropropusna – ističe.
Napominje kako postoji i praksa kombiniranja stiropora s protupožarnim pojasevima od kamene vune na svake dvije etaže, no u njihovim projektima primjenjuju kamenu vunu kao osnovni izolacijski materijal.
Iako je njezina ugradnja zahtjevnija, a pod određenim kutom sunčeve svjetlosti pročelje može izgledati blago valovito, Perko smatra da je riječ o prihvatljivom estetskom kompromisu u odnosu na prednosti koje donosi negoriva i paropropusna fasada, uz dobra energetska svojstva.
Ravni krovovi nisu problem ako su pravilno izvedeni
Ravni krovovi sve su češći u suvremenoj stanogradnji, no kod kupaca i dalje izazivaju određenu dozu nepovjerenja, ponajprije zbog straha od prokišnjavanja.
Perko smatra kako takav strah velikim dijelom proizlazi iz iskustava s nekadašnjim tehnologijama hidroizolacije.
– Strah od ravnog krova dolazi iz vremena kad se radio bitumenskom ljepenkom koja nije bila UV otporna, pa se nakon nekoliko sezona isušila i popucala. Danas to nije ni isti proizvod niti ista tehnologija – kaže.
U svojim projektima primjenjuju ravne krovove s TPO membranom kao glavnom hidroizolacijom i bitumenskim trakama u dva sloja kao sekundarnom zaštitom.
Posebno naglašava važnost ispitivanja vodonepropusnosti prije zatvaranja završnih slojeva jer naknadno otkrivanje problema može višestruko povećati troškove sanacije.
– Krov ne pušta zato što je ravan, nego zbog loših detalja, loših nagiba i prodora, pa kosi krov nije sigurniji izbor, samo izbor s manje kritičnih detalja. Ako se ravni krov dobro napravi, on je mnogo bolje rješenje – ističe Perko.
Prozori, balkoni i toplinski mostovi – detalji koji stvaraju vlagu
Loše ugrađena stolarija i nepravilno riješeni spojevi oko prozora i balkona mogu uzrokovati toplinske mostove, kondenzaciju i pojavu plijesni.
Perko upozorava kako se problem najčešće ne nalazi u samom prozoru, već u načinu na koji je ugrađen.
– Prozor propušta na spoju, a ne kroz staklo. Zato je ključna RAL ugradnja, gdje se spoj brtvi u tri razine: paronepropusnom trakom s unutarnje strane da vlaga iz stana ne uđe u spoj, paropropusnom s vanjske da ono što ipak uđe može izaći, i toplinskom izolacijom između – objašnjava.
Ugradnja samo na poliuretansku pjenu, dodaje, može na prvi pogled izgledati jednako kvalitetno, no nakon nekoliko zima mogu se pojaviti kondenzacija i plijesan oko okvira.
Prema njegovim riječima, odabir profila ovisi o objektu, lokaciji i raspoloživom budžetu, dok trostruko ostakljenje i RAL ugradnju smatra standardom koji ne bi trebalo zanemarivati.
Jednako važan detalj jest i prekid toplinskog mosta na balkonskoj ploči. Bez njega hladan beton ulazi u grijani prostor, stvarajući hladnu površinu na kojoj se može nakupljati vlaga.
Što kupac treba tražiti prije kupnje stana?
Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka u životu, zbog čega je važno provjeriti više od izgleda stana i cijene po kvadratu.
Perko savjetuje kupcima da od investitora zatraže dokumentaciju koja potvrđuje kvalitetu izvedenih radova, osobito onih koji nakon završetka gradnje više nisu vidljivi.
Kao posebno važne izdvaja:
Fotodokumentaciju skrivenih radova, uključujući hidroizolaciju, prodore i spojeve prije njihova zatvaranja završnim slojevima.
Jamstvene listove za strojarske i elektroinstalacije, koji omogućuju uvid u ugrađenu opremu i pripadajuća jamstva.
Dokaz o ispitivanju vodonepropusnosti krova i provedbi tlačnih proba hidroinstalacija.
Upute za održavanje zgrade, s jasno navedenim elementima koje je potrebno održavati, načinom održavanja i preporučenom učestalošću.
– Fotodokumentaciju skrivenih radova treba raditi sustavno i ne zbog kupca nego zbog sebe: ako se problem ikad pojavi, odmah znamo gdje tražiti, pa je sanacija ciljana umjesto da se razbija pola stana – pojašnjava.
Dodaje kako zgrada bez jasnih uputa za održavanje već u prvim godinama može postati nepotrebno skupa za svoje stanare.
Jeftinija gradnja danas, skupa pričuva sutra
Kupci često uspoređuju nekretnine prvenstveno prema cijeni četvornog metra, no razlike u kvaliteti izvedbe mogu se najjasnije pokazati tek nakon nekoliko godina stanovanja.
Prema Perkovim riječima, dobro izvedena zgrada tijekom prvih deset godina ne bi trebala zahtijevati izvanredne troškove, već redovito održavanje zajedničkih dijelova i pojedinačnih stanova.
Ipak, postoje određene pojave koje se mogu očekivati i ne moraju upućivati na ozbiljne nedostatke.
– Nakon naknadnog slijeganja terena znaju se javiti mikropukotine na gipskartonskim zidovima i njihovim spojevima s betonskim, što je bazična sanacija, te kalibracija sustava grijanja i hlađenja, koju treba pratiti kroz prve sezone jer se izravno vidi na režijama – objašnjava.
Pravi problemi, ističe, nastaju kada su izolacija, hidroizolacija ili krov loše izvedeni.
– Tada više ne govorimo o održavanju nego o sanaciji od nekoliko desetaka tisuća eura, koju kroz pričuvu plaćaju stanari – upozorava.
Materijali su dostupni, ali kvalitetu određuju projekt i nadzor
Na pitanje je li za probleme u novogradnji odgovorniji loš projekt, nekvalitetan materijal ili neodgovarajuća izvedba, Perko najveći izazov vidi u nedovoljno razrađenoj projektnoj dokumentaciji i izostanku stvarne kontrole na gradilištu.
– Materijal je danas najmanji problem, na tržištu je sve dostupno i certificirano. Problem su loše razrađen izvedbeni projekt kojeg često niti nema i izvođenje radova bez stvarne kontrole – ističe.
Objašnjava kako u situacijama kada projekt ne sadrži detalje spojeva ili sidrenja konačnu odluku često donosi majstor na gradilištu, bez odgovarajućeg proračuna i naknadne provjere.
Zbog toga smatra da je stručni nadzor jedan od ključnih čimbenika kvalitete gradnje, ali samo ako se provodi kontinuirano i odgovorno.
– Kod nas gradilište obilazi vlastiti tim nadzornih inženjera, od jednom tjedno na koordinaciji do svakodnevno, ovisno o fazi i složenosti gradilišta. Dok god je moguće da se završno izvješće potpiše bez da je itko doista pogledao kako su izvedeni ključni detalji, kvaliteta ostaje stvar savjesti pojedinca, a ne sustava – upozorava.
Kako DOMinvest pristupa gradnji?
Govoreći o konkretnim rješenjima koja primjenjuju na svojim projektima, Perko ističe da je njihova filozofija usmjerena na kvalitetu skrivenih slojeva, energetsku učinkovitost i funkcionalnost prostora.
– Većinu tehničkih rješenja spomenuo sam kroz ranije odgovore, pa ih neću ponavljati: svode se na to da ne štedimo na slojevima koje kupac nikada neće vidjeti. Razlika se ipak najviše vidi u odlukama koje donosimo na razini projekta, a ne na gradilištu – kaže.
U njihovim se projektima grijanje i hlađenje temelje na dizalicama topline i podnom grijanju, dok Perko navodi da su režije za grijanje njihovih stanara barem dvostruko niže u odnosu na objekte u kojima se koriste bojleri.
Posebnu pozornost posvećuju i zelenim rješenjima te planiranju parkirališnih mjesta, s ciljem da ih što više bude smješteno u garažama, a ne na otvorenom.
Elementi za prekid toplinskog mosta ugrađuju se bez iznimke, a hidroizolacija je, kako ističe, jedan od radova kojima posvećuju najviše pažnje.
Važan dio projektiranja jest i racionalno korištenje prostora, odnosno izrada tlocrta u kojima je svaki četvorni metar funkcionalan, bez nepotrebno velikih hodnika i prostorija koje se rijetko koriste.
Od projektiranja do primopredaje ključeva – odgovornost na jednom mjestu
Za kraj razgovora Perko se osvrnuo na organizaciju građevinskih projekata i praksu angažiranja podizvođača, ističući kako DOMinvest primjenjuje model objedinjavanja projektiranja, gradnje i razvoja projekata unutar vlastite grupacije.
– Unutar grupe projektiranje radi DI plan, gradnju DOMinvest, a razvoj projekata DOMinvest development. To ne znači da svaki zanat izvodimo vlastitom operativom, nego da smo za svaki projekt mi odgovorni i da njime upravljamo, od prve linije projekta do primopredaje ključeva – objašnjava.
Takav model, dodaje, omogućuje jasniju raspodjelu odgovornosti i izbjegavanje situacija u kojima projektant i izvođač međusobno prebacuju odgovornost, dok kupac ostaje bez jasnog odgovora na pitanje kome se obratiti.
Iako priznaje da je zbog razvoja grupe i novih projekata danas rjeđe na gradilištu nego što bi želio, ističe kako se oslanja na tim od petnaestak inženjera gradilišta, u čiji rad ima veliko povjerenje.
Na kraju razgovora otkrio je i planove za budućnost. U pripremi su četiri nova projekta s ukupno oko 300 stanova, manje naselje od dvadesetak kuća te poslovna zgrada za medicinsku djelatnost površine oko 10.000 četvornih metara bruto građevinske površine (GBP).
Kvaliteta gradnje počinje ondje gdje je kupac ne može vidjeti
Razgovor sa Sašom Perkom ponovno je otvorio pitanje koje bi svaki budući vlasnik stana trebao imati na umu: kvaliteta zgrade ne mjeri se samo njezinim izgledom na dan useljenja, već time kako će se ponašati tijekom desetljeća korištenja.
Hidroizolacija koja ne propušta, fasada koja čuva toplinu i ne zadržava vlagu, zidovi koji pružaju privatnost, pravilno ugrađeni prozori i kvalitetno izvedeni krov nisu detalji na kojima bi se trebalo tražiti kratkoročne uštede.
Jer stan se ne kupuje samo za danas. Kupuje se za godine života, a razlika između kvalitetne i loše gradnje često postaje vidljiva tek onda kada je popravak već postao neizbježan.
📲 Najbrže informacije – pratite nas na Facebooku, Instagramu i TikToku!
Foto: Dejan Tatomir / DOMinvest grupa
